Loi anti-Airbnb : Ce qui change pour les propriétaires de meublés touristiques

Le Sénat a adopté le 21 mai 2024 une version modifiée de la proposition de loi visant à réguler les locations de courte durée de type Airbnb. Bien que certaines mesures aient été assouplies, d’autres restent en vigueur et auront un impact significatif sur le marché locatif.

Voici un aperçu des principales mesures fiscales et réglementaires qui entreront en vigueur, ainsi que des dates clés à retenir.

Mesures fiscales : un rééquilibrage en faveur de la location longue durée

La loi vise à réduire l’avantage fiscal dont bénéficient actuellement les meublés de tourisme par rapport aux locations classiques. Les principales modifications concernent le régime micro-BIC et l’abattement fiscal.

• •  Abattement fiscal : Pour les meublés de tourisme non classés, le taux d’abattement fiscal passera de 50 % à 30 % à partir du 1er janvier 2025. En revanche, le plafond des revenus locatifs éligibles au régime micro-BIC sera relevé de 15 000 € à 23 000 € par an.
  • Meublés classés : La niche fiscale permettant un abattement de 71 % sera supprimée. Cependant, ces locations bénéficieront toujours d’un abattement de 50 %, à condition que les loyers perçus ne dépassent pas 77 700 € par an.
  • Amortissements : La mesure initialement prévue sur la réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values de cession a été abandonnée et fera l’objet d’une étude d’impact pour une éventuelle adoption dans la loi de finances 2025.

Ces changements fiscaux s’appliqueront aux revenus perçus à partir du 1er janvier 2025, sans effet rétroactif sur les revenus de 2024.

Mesures réglementaires : renforcement du contrôle et de la transparence

La loi introduit plusieurs mesures visant à mieux encadrer et contrôler les locations de courte durée :

• • Enregistrement obligatoire : Tous les propriétaires de meublés touristiques devront enregistrer leur bien via un téléservice avant le 1er janvier 2026. Cette mesure permettra aux communes d’avoir des informations précises sur les locations touristiques sur leur territoire.
  • Pouvoir accru des maires : Les élus locaux pourront fixer un nombre maximal d’autorisations temporaires de changement d’usage pour les résidences secondaires, afin de mieux contrôler le développement des locations de courte durée dans les zones tendues.
  • DPE obligatoire : À partir du 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme devront avoir une note minimale de D au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) pour être mis en location. Cela aligne les exigences des locations touristiques sur celles des locations longue durée.
  • Renforcement des sanctions : Les amendes pour non-respect des règles de déclaration et d’enregistrement seront augmentées, pouvant atteindre jusqu’à 5 000 € pour les personnes physiques et 25 000 € pour les personnes morales.

CE QUI EST EXLU DE LA LOI

Certaines mesures initialement envisagées n’ont pas été retenues dans la version adoptée par le Sénat :

• La différenciation fiscale basée sur un zonage territorial a été abandonnée, jugée trop complexe à mettre en œuvre.
• La limitation du nombre de nuitées autorisées par an pour les résidences principales reste fixée à 120 jours, sans modification.
• L’obligation pour les plateformes de vérifier le statut fiscal des loueurs a également été retirée du texte.

Prochaines étapes et entrée en vigueur

La proposition de loi sera examinée en Commission Mixte Paritaire au dernier trimestre 2024. Si un accord est trouvé, le texte pourrait être définitivement adopté et promulgué d’ici la fin de l’année.

Les mesures fiscales entreront en vigueur à partir du 1er janvier 2025 (sans effet rétroactif sur les revenus 2024), tandis que les mesures réglementaires seront mises en œuvre progressivement entre 2025 et 2034.

Le rapport remis par la députée Annaïg Le Meur le 15 juillet 2024, commandé par l’ancienne Première ministre Élisabeth Borne, propose plusieurs scénarios de réforme de la fiscalité locative. Ces propositions s’inscrivent dans la continuité des efforts législatifs visant à réguler le marché des locations de courte durée et à favoriser les locations longue durée à titre de résidence principale.

Ces propositions visent à rééquilibrer le marché du logement en France, en réduisant les avantages fiscaux actuellement accordés aux locations de courte durée.

Cependant, leur mise en œuvre effective reste soumise à un processus législatif et à des débats parlementaires à venir.

Il est important de noter que ces mesures s’ajoutent à d’autres initiatives réglementaires en cours, comme la proposition de loi sur l’encadrement des locations de type Airbnb. L’efficacité de ces réformes potentielles devra être évaluée à la lumière des expériences internationales, notamment celle de New York, où des mesures similaires ont produit des résultats mitigés : malgré l’augmentation des restrictions, les prix des hôtels ont grimpé et peu de propriétaires ont converti leurs locations saisonnières en baux d’habitation traditionnels.