Le Sénat a adopté le 21 mai 2024 une version modifiée de la proposition de loi visant à réguler les locations de courte durée, de type Airbnb. Bien que certaines mesures aient été assouplies, d’autres restent en vigueur et impacteront significativement le marché locatif.
Voici un aperçu des principales mesures fiscales et réglementaires qui entreront en vigueur, ainsi que des dates clés à retenir. Ce guide vous donnera les informations essentielles pour comprendre ce qui change pour les propriétaires de meublés touristiques.
Sommaire
Mesures fiscales : un rééquilibrage en faveur de la location longue durée
La nouvelle loi cherche à réduire l’avantage fiscal actuel des meublés de tourisme, comparé aux locations classiques. Les principales modifications touchent le régime micro-BIC et l’abattement fiscal.
Abattement fiscal
Pour les meublés de tourisme non classés, l’abattement fiscal passera de 50 % à 30 % à partir du 1er janvier 2025. En contrepartie, le plafond des revenus locatifs éligibles au régime micro-BIC sera relevé de 15 000 € à 23 000 € par an.
Meublés classés
La niche fiscale offrant un abattement de 71 % sera supprimée. Cependant, ces locations bénéficieront toujours d’un abattement de 50 %, à condition que les loyers ne dépassent pas 77 700 € par an.
Amortissements
La mesure initialement prévue sur la réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values de cession a été abandonnée. Elle fera l’objet d’une étude d’impact pour une éventuelle adoption dans la loi de finances 2025. Ces changements fiscaux s’appliqueront aux revenus perçus à partir du 1er janvier 2025, sans effet rétroactif sur les revenus de 2024.
Mesures réglementaires : renforcement du contrôle et de la transparence
La loi introduit plusieurs mesures pour mieux encadrer et contrôler les locations de courte durée :
Enregistrement obligatoire
Tous les propriétaires de meublés touristiques devront enregistrer leur bien via un téléservice avant le 1er janvier 2026. Cette mesure permettra aux communes de disposer d’informations précises sur les locations touristiques sur leur territoire.
Pouvoir accru des maires
Les élus locaux pourront fixer un nombre maximal d’autorisations temporaires de changement d’usage pour les résidences secondaires. Le but est de mieux contrôler le développement des locations de courte durée dans les zones tendues.
DPE obligatoire
À partir du 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme devront afficher une note minimale de D au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) pour être loués. Cela aligne les exigences des locations touristiques sur celles des locations longue durée.
Renforcement des sanctions
Les amendes pour non-respect des règles de déclaration et d’enregistrement seront augmentées, pouvant aller jusqu’à 5 000 € pour les personnes physiques et 25 000 € pour les personnes morales.
Ce qui est exclu de la loi
Certaines mesures initialement envisagées n’ont pas été retenues dans la version adoptée par le Sénat :
- La différenciation fiscale basée sur un zonage territorial a été abandonnée, jugée trop complexe à mettre en œuvre.
- La limitation du nombre de nuitées autorisées par an pour les résidences principales reste fixée à 120 jours, sans modification.
- L’obligation pour les plateformes de vérifier le statut fiscal des loueurs a également été retirée du texte.
Prochaines étapes et entrée en vigueur
La proposition de loi sera examinée en Commission Mixte Paritaire au dernier trimestre 2024. Si un accord est trouvé, le texte pourrait être définitivement adopté et promulgué d’ici la fin de l’année.
Les mesures fiscales entreront en vigueur à partir du 1er janvier 2025 (sans effet rétroactif sur les revenus 2024), tandis que les mesures réglementaires seront mises en œuvre progressivement entre 2025 et 2034.
Le rapport remis par la députée Annaïg Le Meur le 15 juillet 2024, commandé par l’ancienne Première ministre Élisabeth Borne, propose plusieurs scénarios de réforme de la fiscalité locative. Ces propositions s’inscrivent dans la continuité des efforts législatifs pour réguler le marché des locations de courte durée et favoriser les locations longue durée à titre de résidence principale.
Les principales pistes explorées dans ce rapport incluent :
- L’unification des régimes fiscaux pour les locations nues et meublées.
- La révision des seuils distinguant les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) des loueurs professionnels (LMP).
- La modification des règles d’amortissement pour les biens locatifs.
- L’extension du dispositif Denormandie jusqu’en 2030 pour encourager la rénovation énergétique.
Ces propositions visent à rééquilibrer le marché du logement en France, en réduisant les avantages fiscaux des locations de courte durée. Cependant, leur mise en œuvre effective dépendra du processus législatif et des futurs débats parlementaires.
Il est important de noter que ces mesures s’ajoutent à d’autres initiatives réglementaires en cours, comme la proposition de loi sur l’encadrement des locations de type Airbnb. L’efficacité de ces réformes potentielles devra être évaluée à la lumière des expériences internationales, notamment celle de New York, où des mesures similaires ont produit des résultats mitigés. Malgré l’augmentation des restrictions, les prix des hôtels ont grimpé et peu de propriétaires ont converti leurs locations saisonnières en baux d’habitation traditionnels.
Foire Aux Questions (FAQ)
Quand les nouvelles mesures fiscales s’appliqueront-elles aux meublés touristiques ?
Les nouvelles mesures fiscales s’appliqueront aux revenus perçus à partir du 1er janvier 2025, sans effet rétroactif sur les revenus de 2024.
Le DPE sera-t-il obligatoire pour tous les meublés de tourisme ?
Oui, à partir du 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme devront avoir une note minimale de D au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) pour être mis en location.
Est-ce que la limitation à 120 nuitées pour les résidences principales a changé ?
Non, la limitation du nombre de nuitées autorisées par an pour les résidences principales reste fixée à 120 jours, sans modification dans la version adoptée par le Sénat.
Quel est le pouvoir des maires concernant les locations de courte durée ?
Les élus locaux pourront désormais fixer un nombre maximal d’autorisations temporaires de changement d’usage pour les résidences secondaires, afin de mieux contrôler leur développement dans les zones tendues.
Quelles sont les sanctions en cas de non-respect des nouvelles règles ?
Les amendes pour non-respect des règles de déclaration et d’enregistrement seront augmentées, pouvant atteindre jusqu’à 5 000 € pour les personnes physiques et 25 000 € pour les personnes morales.
