La nouvelle loi Airbnb, adoptée en novembre 2024, marque un tournant pour les propriétaires de locations courte durée en France. À Angers, cette législation impactera directement les propriétaires qui louent leurs biens via Airbnb ou d’autres plateformes similaires. Est-ce un tournant majeur pour les propriétaires ?
Nous allons explorer les raisons de cette nouvelle loi, ses implications sur la fiscalité, les obligations administratives, la performance énergétique, les pouvoirs des maires et des copropriétés, ainsi que l’évolution des services de conciergerie. Comprendre ces points est essentiel pour adapter votre stratégie.
Sommaire
Pourquoi une Nouvelle Loi Airbnb ?
Depuis plusieurs années, la multiplication des locations Airbnb a profondément transformé le marché locatif en France. En 2024, on dénombre plus de 1,2 million de logements dédiés au tourisme, contre seulement 300 000 en 2016. Ce phénomène a contribué, en partie, à la raréfaction des logements longue durée et à une hausse des loyers dans des zones sous tension comme Angers.
Face à ces déséquilibres, la nouvelle loi vise à mieux réguler l’activité des meublés de tourisme, tout en cherchant à préserver l’attractivité touristique de régions comme l’Anjou.
Fiscalité Révisée
La fiscalité avantageuse des meublés de tourisme a longtemps incité de nombreux propriétaires à privilégier la location courte durée. La nouvelle loi réforme ces dispositifs fiscaux pour rétablir un certain équilibre :
- Pour les meublés classés et chambres d’hôtes :
- Seuil de chiffre d’affaires abaissé à 77 700 € (contre 188 700 € auparavant).
- Abattement forfaitaire réduit à 50 % (au lieu de 71 %).
- Pour les meublés non classés :
- Seuil limité à 15 000 €.
- Abattement forfaitaire fixé à 30 %.
Ces nouvelles règles s’appliqueront aux revenus perçus dès le 1er janvier 2025, ce qui pourrait réduire de manière significative la rentabilité des locations courte durée pour certains propriétaires angevins.
Quelles conséquences pour les propriétaires ayant opté pour le régime LMNP au réel ?
Les propriétaires optant pour le régime LMNP au réel ne seront pas directement impactés par les modifications apportées au régime micro-BIC par la nouvelle loi Airbnb 2024. En effet, ces changements ciblent principalement le régime micro-BIC et n’affectent pas le régime réel. Pour ces propriétaires, les principaux avantages fiscaux demeurent :
- Déduction des charges réelles : Ils pourront continuer à déduire l’intégralité de leurs charges, y compris les amortissements des biens immobiliers et des meubles.
- Amortissement du bien : L’amortissement du bien immobilier reste un avantage majeur, permettant de réduire significativement le résultat imposable.
- Déficit reportable : Les déficits générés peuvent toujours être reportés sur les bénéfices des exercices suivants, sans limitation de durée.
- Pas de plafond de chiffre d’affaires : Contrairement au micro-BIC, il n’y a pas de limite de chiffre d’affaires pour le régime réel.
Obligations Administratives Renforcées
La loi introduit une procédure stricte pour déclarer et enregistrer un meublé de tourisme :
- Enregistrement obligatoire : Chaque logement devra être enregistré via un téléservice national, avec l’obtention d’un numéro d’enregistrement unique.
- Justification de résidence principale : Les propriétaires devront prouver si le bien constitue leur résidence principale.
- Mise à jour obligatoire : Toute modification (changement d’usage, vente, etc.) devra être signalée aux autorités.
Ces obligations entreront en vigueur au plus tard le 20 mai 2026. Pour les propriétaires angevins, cela implique une gestion administrative plus rigoureuse et une conformité accrue.
Réglementation Énergétique & DPE
À partir du 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme devront respecter un niveau minimal de performance énergétique équivalent à la classe D. Les maires pourront exiger un diagnostic de performance énergétique (DPE) valide sous peine d’une astreinte administrative de 100 € par jour ou d’une amende pouvant atteindre 5 000 €.
Pouvoirs Accrus des Maires
Les maires jouent désormais un rôle central dans la régulation des meublés de tourisme :
- Limitation des jours de location : À partir du 1er janvier 2025, les communes pourront abaisser le seuil annuel pour les résidences principales à 90 jours (contre 120 jours actuellement). Cette mesure pourrait être appliquée à Angers, ville où la pression locative est forte.
- Création de zones exclusives « résidences principales » : Le plan local d’urbanisme (PLU) pourra réserver certaines zones urbaines aux résidences principales pour limiter l’expansion des locations touristiques.
Ces mesures visent à protéger l’équilibre entre tourisme et logement durable dans des villes à fort dynamisme comme Angers.
Nouveaux Pouvoirs pour les Copropriétés
Les copropriétés disposent désormais d’outils supplémentaires pour encadrer ou interdire les locations touristiques :
- Les règlements de copropriété établis après le 21 novembre 2024 doivent mentionner explicitement si les meublés touristiques sont autorisés ou interdits.
- Une interdiction peut être votée à la majorité simple si le règlement de copropriété interdit déjà toute activité commerciale.
- Les copropriétaires doivent informer le syndic lorsqu’un lot est déclaré comme meublé touristique.
Cette évolution pourrait compliquer l’activité des propriétaires angevins possédant des biens en copropriété.
L’évolution du Marché de la Conciergerie face aux Nouvelles Réglementations
La récente loi Airbnb 2024 a intensifié les défis auxquels font face les services de conciergerie. Certaines entreprises ont déjà cessé leurs activités, tandis que d’autres connaissent une baisse significative de leur clientèle. Cette tendance s’explique par la prolifération de services non professionnels et la saturation du marché, auxquelles s’ajoutent désormais les contraintes réglementaires accrues.
Dans ce contexte, 2keys Immobilier se démarque en proposant des solutions innovantes adaptées à ce nouvel environnement. L’entreprise offre une approche hybride, combinant gestion locative courte et longue durée, permettant aux propriétaires d’optimiser leurs revenus tout en respectant les nouvelles règles. 2keys aide ses clients à naviguer dans les complexités administratives, optimise la fiscalité dans le cadre légal, et accompagne les propriétaires dans l’amélioration énergétique de leurs biens et leur conservation dans des conditions optimales. Cette flexibilité et cette expertise permettent aux propriétaires angevins de s’adapter efficacement aux fluctuations du marché et aux évolutions réglementaires, assurant ainsi la pérennité de leurs investissements immobiliers.
