Vous possédez un bien immobilier que vous louez sur Airbnb, Booking ou d'autres plateformes de location courte durée ? La question de la taxe d'habitation peut sembler complexe, surtout depuis les réformes récentes. Cet article vous aide à comprendre précisément quelles sont vos obligations fiscales, qui paie la taxe, dans quels cas une exonération est possible, et comment votre situation diffère de celle d'un bail classique longue durée.
Cet article s'appuie exclusivement sur les textes législatifs, la doctrine administrative et la jurisprudence en vigueur au 6 février 2026.
Sommaire
- 1. Taxe d'habitation : ce qui a changé depuis 2023
- 2. Qui paie la taxe d'habitation : propriétaire ou locataire ?
- 3. Pourquoi le propriétaire en location courte durée est-il imposable ?
- 4. Et si le bien est géré par une agence immobilière ? Cela change-t-il quelque chose ?
- 5. Existe-t-il des exonérations de THRS pour les locations courte durée ?
- 6. Montant de la THRS : est-elle majorée ?
- 7. Cas particulier : usage mixte (location courte durée + occupation personnelle)
- 8. Que se passe-t-il si je mets fin à la location courte durée pour louer en bail classique ?
- 9. Récapitulatif : qui paie quoi ?
- 10. Conseils pratiques
1. Taxe d'habitation : ce qui a changé depuis 2023
Depuis le 1er janvier 2023, la taxe d'habitation sur les résidences principales a été totalement supprimée pour tous les foyers fiscaux, quelle que soit leur situation. Cette réforme majeure a soulagé de nombreux contribuables.
Mais attention : cette suppression ne concerne que les résidences principales. La taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) demeure bel et bien en vigueur. Elle s'applique à tous les locaux meublés affectés à l'habitation à titre autre que principal, y compris lorsque ces locaux sont soumis à la cotisation foncière des entreprises (CFE).
Pour vous, propriétaire en location courte durée, cela signifie que votre bien est présumé être une résidence secondaire, et donc imposable à la THRS.
2. Qui paie la taxe d'habitation : propriétaire ou locataire ?
C'est ici que réside la différence fondamentale entre location courte durée et location longue durée.
A. Principe général : la notion de « disposition ou jouissance »
La loi fiscale établit un principe simple : la taxe d'habitation est due par la personne qui a « la disposition ou la jouissance » du logement au 1er janvier de l'année d'imposition. Concrètement, il s'agit de la personne qui peut utiliser le bien comme bon lui semble, qui en a l'usage effectif.
B. Cas de la location longue durée (bail classique)
Dans un bail de location classique (vide ou meublé) d'une durée d'un an ou plus, c'est le locataire qui dispose du bien de manière continue et exclusive. Il y vit, il en a l'usage permanent.
Conséquence : c'est le locataire qui est redevable de la taxe d'habitation. Et si ce logement constitue sa résidence principale, il bénéficie de la suppression de la taxe d'habitation depuis 2023. Le propriétaire bailleur, lui, ne paie pas la taxe d'habitation pour ce bien loué en bail classique, car il n'en a plus la disposition. Pour en savoir plus sur la gestion locative longue durée à Angers, consultez notre page dédiée.
C. Cas de la location courte durée (Airbnb, Booking, etc.)
La location courte durée fonctionne différemment. Votre bien est loué à des occupants successifs pour des périodes de quelques jours à quelques semaines. Entre deux locations, le bien est vacant et à votre disposition. Même lorsque le bien est occupé par un voyageur, celui-ci n'y séjourne que temporairement, sans s'y installer durablement.
Conséquence : au regard de l'administration fiscale, vous, propriétaire, conservez la « disposition » du bien. Vous êtes considéré comme vous en réservant la jouissance, même si vous ne l'occupez pas personnellement. Donc, c'est vous qui êtes redevable de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS), et non vos locataires de passage.
3. Pourquoi le propriétaire en location courte durée est-il imposable ?
La jurisprudence et la doctrine fiscale sont claires : un propriétaire qui loue son bien de manière saisonnière ou occasionnelle est réputé se réserver la jouissance de ce bien.
Voici les situations dans lesquelles l'administration fiscale considère qu'un propriétaire se réserve la jouissance d'un logement :
- Le logement est occupé par le propriétaire lui-même ou un membre de son foyer fiscal (résidence principale ou secondaire).
- Le logement est mis gratuitement à la disposition d'un tiers.
- Le logement est laissé vacant.
- Le logement est loué en meublé de manière saisonnière (locations courtes et successives) : le propriétaire conserve la disposition du bien en dehors des périodes de location, et même pendant ces périodes, les occupants n'ont qu'un usage temporaire.
Dans votre cas, même si votre appartement est occupé toute l'année par des voyageurs successifs via Airbnb ou Booking, vous êtes considéré comme en conservant la disposition, car aucun locataire ne s'y installe de façon permanente et exclusive.
4. Et si le bien est géré par une agence immobilière ? Cela change-t-il quelque chose ?
Vous avez peut-être confié la gestion de votre location courte durée à une conciergerie professionnelle comme 2KEYS via un mandat de gestion. Vous pourriez penser qu'en déléguant totalement la gestion, vous ne disposez plus du bien et échappez à la THRS.
Malheureusement, ce n'est pas le cas.
Le fait de confier un mandat de gestion à une agence ne transfère pas la « disposition » du bien au sens fiscal. L'agence agit en votre nom, pour votre compte. Elle assure la commercialisation, l'accueil des voyageurs, l'entretien, mais vous restez le propriétaire-exploitant aux yeux du fisc.
Même si vous n'avez jamais séjourné une seule nuit dans votre bien pendant toute l'année, cela ne change rien : vous êtes toujours réputé en conserver la disposition dès lors que le bien est affecté à la location courte durée. Aucune jurisprudence ni doctrine administrative ne prévoit d'exception à ce principe en cas de mandat de gestion locative pour locations saisonnières.
Confier votre bien à notre conciergerie ne modifie pas votre assujettissement à la THRS. Notre rôle est de vous informer honnêtement de vos obligations fiscales pour que vous puissiez anticiper cette charge dans votre budget locatif. La transparence est la base de la confiance.
5. Existe-t-il des exonérations de THRS pour les locations courte durée ?
La réponse est : très rarement, et sous conditions strictes.
A. Exonération en zones rurales pour meublés de tourisme classés
Il existe une unique possibilité d'exonération pour les propriétaires de meublés de tourisme, mais elle est très encadrée :
Conditions cumulatives :
- Votre bien doit être un meublé de tourisme classé (classement officiel de 1 à 5 étoiles délivré par un organisme accrédité).
- Votre bien doit être situé dans une zone France ruralités revitalisation (anciennes zones de revitalisation rurale).
- La commune doit avoir délibéré pour accorder cette exonération.
- Vous devez déposer une déclaration avant le 1er mars de chaque année auprès du service des impôts.
À Angers, cette exonération ne s'applique pas : Angers n'est pas classée en zone France ruralités revitalisation. Cette exonération vise à soutenir le tourisme dans les zones rurales fragiles.
B. Aucune autre exonération spécifique
En dehors de ce cas très particulier, il n'existe aucune exonération de THRS pour les propriétaires de locations courte durée, quelles que soient les modalités de gestion ou l'absence d'occupation personnelle.
6. Montant de la THRS : est-elle majorée ?
Oui, dans certaines zones dites « tendues » (zones où l'offre de logements est insuffisante par rapport à la demande), les communes peuvent appliquer une majoration de la THRS allant jusqu'à 60 %.
Cette majoration vise à inciter les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché locatif classique (location longue durée) plutôt que de les affecter exclusivement à la location touristique, dans un contexte de pénurie de logements pour les résidents permanents.
La THRS majorée peut représenter un coût annuel significatif (plusieurs centaines à plusieurs milliers d'euros selon la valeur locative cadastrale).
7. Cas particulier : usage mixte (location courte durée + occupation personnelle)
Certains propriétaires louent leur bien en courte durée une partie de l'année et l'occupent personnellement le reste du temps (résidence secondaire « active »).
Dans ce cas, vous êtes également redevable de la THRS, pour les mêmes raisons : vous conservez la disposition du bien, que ce soit pour le louer ou pour l'occuper vous-même.
Le fait que le bien soit aussi imposable à la cotisation foncière des entreprises (CFE) en raison de l'activité de location meublée n'exclut pas l'assujettissement à la THRS. Un même bien peut être soumis aux deux impositions lorsqu'il est affecté à un usage mixte (habitation personnelle + activité commerciale). Pour en savoir plus sur la fiscalité LMNP, consultez notre article.
8. Que se passe-t-il si je mets fin à la location courte durée pour louer en bail classique ?
Si vous décidez de mettre votre bien en location longue durée (bail d'un an ou plus), la situation change radicalement :
- Vous n'avez plus la disposition du bien : c'est votre locataire qui en dispose.
- C'est le locataire qui devient redevable de la taxe d'habitation (ou qui bénéficie de l'exonération si c'est sa résidence principale).
- Vous n'êtes plus redevable de la THRS pour ce bien.
Cette option peut être intéressante si vous souhaitez réduire vos charges fiscales, tout en conservant des revenus locatifs stables. Notre comparatif détaillé entre location courte durée et location longue durée à Angers vous aidera à faire le bon choix selon votre situation.
9. Récapitulatif : qui paie quoi ?
| Type de location | Qui a la disposition ? | Qui paie la TH/THRS ? | Exonération possible ? |
|---|---|---|---|
| Bail longue durée (vide ou meublé ≥ 1 an) | Le locataire | Le locataire (exonéré si résidence principale) | Oui, si résidence principale du locataire |
| Location courte durée (Airbnb, Booking, etc.) | Le propriétaire | Le propriétaire (THRS) | Non, sauf meublé classé en zone rurale |
| Location courte durée avec mandat de gestion | Le propriétaire | Le propriétaire (THRS) | Non, sauf meublé classé en zone rurale |
| Logement vacant | Le propriétaire | Le propriétaire (THRS) | Non |
| Résidence secondaire occupée personnellement | Le propriétaire | Le propriétaire (THRS) | Non |
10. Conseils pratiques
- Anticipez la THRS dans votre budget : cette taxe peut représenter un coût significatif, surtout avec la majoration en zone tendue. Intégrez-la dans vos calculs de rentabilité.
- Vérifiez votre avis d'imposition : assurez-vous que votre bien est bien déclaré et que le montant correspond à la valeur locative cadastrale.
- Classement en meublé de tourisme : si vous êtes en zone rurale éligible, faire classer votre meublé peut ouvrir droit à l'exonération. Mais cela implique des démarches et des critères de confort à respecter.
- Réfléchissez à votre stratégie locative : selon votre situation, la location longue durée peut être plus avantageuse fiscalement (pas de THRS à votre charge), même si les revenus locatifs peuvent être inférieurs.
En tant que propriétaire d'un bien en location courte durée à Angers, vous êtes redevable de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS), majorée en zone tendue. Cette taxe s'ajoute à la cotisation foncière des entreprises si vous exercez une activité de loueur en meublé. Aucune exonération n'est possible sauf classement en meublé de tourisme en zone rurale (non applicable à Angers). Le fait de déléguer la gestion à une agence ou de ne jamais occuper le bien personnellement ne change rien à votre assujettissement.
Anticipez cette charge dans votre budget locatif et, si nécessaire, réévaluez votre stratégie locative (courte durée vs. bail classique) en fonction de vos objectifs patrimoniaux et fiscaux. Chez 2KEYS, nous vous accompagnons dans cette réflexion en toute transparence, car une décision éclairée est toujours la meilleure décision.
Sources juridiques et fiscales
Cet article a été rédigé sur la base des textes et documents officiels suivants :
Textes législatifs et réglementaires (Code général des impôts) :
- • Article 1407 du CGI (version en vigueur au 16 février 2025) : définit le champ d'application de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) et précise qu'elle s'applique à tous les locaux meublés affectés à l'habitation à titre autre que principal, y compris lorsqu'ils sont imposables à la cotisation foncière des entreprises.
- • Article 1408 du CGI (version en vigueur au 16 février 2025) : détermine les personnes imposables à la taxe d'habitation. Il dispose que la taxe est établie au nom des personnes qui ont, « à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance des locaux imposables ». Cette notion de « disposition ou jouissance » est centrale pour déterminer qui, du propriétaire ou du locataire, est redevable.
- • Article 1414 bis du CGI (version en vigueur au 16 février 2025) : prévoit l'exonération de THRS pour les meublés de tourisme classés et les chambres d'hôtes situés dans les zones France ruralités revitalisation, sous réserve de délibération communale et de déclaration du redevable avant le 1er mars de chaque année.
Doctrine administrative (Bulletin Officiel des Finances Publiques - BOFiP) :
- • BOFiP - IF-TH-10-20-20 (« Taxe d'habitation - Champ d'application - Personnes imposables - Cas particuliers ») : ce document doctrinal précise la situation des locaux loués en meublé au regard de la taxe d'habitation. Il distingue clairement les locaux loués en meublé de manière saisonnière, pour lesquels le propriétaire conserve la disposition et est imposable à la THRS, et les locaux loués en meublé de manière permanente et exclusive à un locataire, pour lesquels c'est le locataire qui est imposable.
- • BOFiP - RFPI-CHAMP-20-20 (« Revenus fonciers - Champ d'application - Propriétés dont le contribuable se réserve la jouissance ») : précise la notion de « jouissance réservée » par le propriétaire. Sont notamment considérés comme se réservant la jouissance d'un logement : les propriétaires qui occupent le logement eux-mêmes, qui mettent gratuitement le logement à disposition d'un tiers, qui laissent le logement vacant, ou qui louent fictivement ou de manière saisonnière.
Jurisprudence administrative :
- • Conseil d'État, décision du 30 novembre 2007, n° 291252 : un propriétaire qui loue un logement meublé plusieurs mois pendant l'année par un bail saisonnier excluant la tacite reconduction, et qui au 1er janvier n'a donné aucun mandat de mise en location à l'issue du bail, est redevable de la THRS car il est regardé comme se réservant la disposition du bien en dehors des périodes de location saisonnière.
- • Conseil d'État, décision du 28 février 1938 et autres jurisprudences : confirment que les locaux loués en meublé de manière saisonnière, dont le propriétaire conserve la disposition une partie de l'année, sont imposables à la taxe d'habitation au nom du propriétaire.
Foire Aux Questions (FAQ)
Oui. Même si votre bien est occupé en permanence par des voyageurs successifs, vous conservez la disposition du bien au sens fiscal. C'est vous qui payez la THRS, pas vos locataires de passage. Cette règle s'applique quelle que soit la durée d'occupation cumulée sur l'année.
Non. Le fait de ne jamais occuper personnellement le bien ou de déléguer la gestion à une agence ne change rien : vous restez redevable de la THRS tant que le bien est affecté à la location courte durée. La notion fiscale de « disposition » ne dépend pas de l'occupation effective, mais de l'affectation du bien.
C'est votre locataire qui devient redevable. Si le logement constitue sa résidence principale, il bénéficie de l'exonération totale de taxe d'habitation depuis 2023. Vous n'êtes plus imposable à la THRS pour ce bien, car vous n'en avez plus la disposition fiscale.
Oui, en termes de mécanisme et de calcul. Ce qui a changé, c'est que depuis 2023, seules les résidences secondaires restent imposables. La THRS est calculée sur la valeur locative cadastrale du bien, comme l'était l'ancienne taxe d'habitation. En zone tendue comme Angers, une majoration jusqu'à 60 % peut s'appliquer.
Oui, vous pouvez contester si vous estimez que la valeur locative cadastrale retenue est erronée ou si votre situation justifie une exonération ou un dégrèvement. La réclamation doit être adressée au service des impôts avant le 31 décembre de l'année suivant la mise en recouvrement. Joignez tous les justificatifs pertinents (baux, attestations, délibérations communales si applicable).
