Depuis le 1er janvier 2026, le silence est trompeur. La réforme du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) a abaissé le coefficient de conversion de l’électricité de 2,3 à 1,9. Ce changement technique, souvent perçu comme simple formalité, modifie en réalité la classification de près de 850 000 logements en France. Pour les propriétaires bailleurs à Angers, cette évolution redessine la carte des locations interdites et impacte directement la rentabilité patrimoniale.
Cette réforme intervient alors que les interdictions de location se durcissent (logements G et F) et que les banques intègrent la performance énergétique dans l'analyse du risque de crédit. L'enjeu n'est plus seulement réglementaire : il est financier. Comprendre la mécanique du nouveau DPE 2026 est devenu indispensable pour arbitrer entre vente, rénovation ou maintien en location.
Sommaire
Ce que change réellement le DPE depuis le 1er janvier 2026
Le DPE 2026 repose sur un nouveau coefficient électrique fixé à 1,9. Ce changement corrige une inégalité historique : l'ancien coefficient (2,3) pénalisait l'électricité, pourtant une énergie largement décarbonée en France. Désormais, un logement 100 % électrique voit sa consommation d'énergie primaire chuter mécaniquement, améliorant ainsi son étiquette énergie sans qu'aucun travaux de rénovation n'ait été réalisé.
Le nouveau coefficient électrique : une reclassification massive
L’abaissement du coefficient entraîne une baisse de l'énergie primaire affichée. Un studio électrique consommant 100 kWh/m² en énergie finale passera ainsi de 230 (Classe G/F) à 190 kWh/m² en énergie primaire (Classe E). Ce simple ajustement permet à de nombreux studios et T1 angevins de sortir du statut de "passoire thermique" et de redeindre louables légalement.
Quels logements bénéficient de cette "amnistie" technique ?
Les grands gagnants sont les petites surfaces chauffées à l'électricité. Cependant, cette mesure ne concerne que le chauffage électrique. Les logements chauffés au gaz ou au fioul restent soumis aux mêmes seuils critiques. Cette réforme offre un répit réglementaire, pas une solution technique durable. Le confort thermique et les factures d'énergie restent inchangés pour l'occupant.
Avec le coefficient 1.9, l'électricité reprend ses droits. Attention : cela ne change pas la physique. Un mal isolé reste mal isolé, mais il échappe temporairement aux interdictions de location.
Obligations DPE en location longue durée : ce qui s’applique en 2026
La loi Climat et Résilience maintient son cap. Depuis 2023, les logements classés G+ sont interdits à la location. Les classes G le seront totalement en 2025, suivies des F en 2028 et des E en 2034. Le DPE 2026 permet à certains biens électriques de "sauter" une classe, et donc d'échapper à l'interdiction immédiate.
Pour le propriétaire, cela signifie qu'il faut impérativement mettre à jour son DPE si le logement est concerné. Le DPE est une condition suspensive de validité du bail. Une annonce sans DPE valable ou avec une classe interdite expose le propriétaire à des sanctions lourdes et à des nullités de bail potentielles.
Obligations DPE en location courte durée : ce que les propriétaires doivent vérifier
La location courte durée (Airbnb, Booking) n'est pas une zone de non-droit. Le DPE y est obligatoire si le logement constitue la résidence principale du locataire ou s'il est loué plus de 120 jours par an. De plus, Airbnb affiche désormais l'étiquette énergie sur toutes les annonces françaises.
Un mauvais DPE peut réduire le taux de conversion des voyageurs, de plus en plus sensibles à l'écologie. Surtout, l'administration fiscale peut requalifier une activité de "meublé de tourisme" en "habitation principale" si les seuils de durée sont dépassés, soumettant alors le bien aux mêmes interdictions de location (G et F). C'est un point de vigilance majeur pour la gestion de votre patrimoine.
Même si la sanction de non-louabilité s'applique plus tardivement en meublé, un DPE F/G nuit à votre image de marque et peut bloquer la vente du bien. Soyez proactif sur les annonces.
Stratégies propriétaires 2026–2034 : Anticiper plutôt que subir
La réforme 2026 offre un sursis, pas une solution. Les propriétaires doivent préparer 2028 (interdiction des F). Les travaux d'enveloppe (isolation murs, combles, fenêtres) restent la voie royale pour améliorer la performance intrinsèque.
L'impact sur le financement bancaire
Les banques intègrent désormais le DPE dans l'estimation de la valeur du bien et du risque locatif. Un bien classé C ou D se négociera plus facilement et obtiendra un meilleur taux qu'un bien classé E ou F. Si vous financez un projet achat + travaux, un DPE simulé performant peut débloquer les fonds.
Rénovation intelligente ou Arbitrage ?
Pour certains logements, les coûts de rénovation pour atteindre la classe D dépassent la plus-value espérée. Dans ce cas, transformer le bien en location courte durée (à haute valeur ajoutée) ou vendre à un investisseur prêt à rénover peut être des alternatives stratégiques. Cette décision demande un diagnostic précis.
Un DPE réévalué (grâce au coefficient 1.9 ou aux travaux) sécurise votre actif aux yeux des banques. C'est un actif financier à part entière.
La réforme du DPE 2026 est une opportunité à saisir immédiatement pour corriger votre classification sans frais. Cependant, elle ne doit pas faire oublier l'impérieuse nécessité de rénover le parc immobilier français. Que vous optiez pour la location meublée ou classique, la performance énergétique est devenue le marqueur de la qualité locative.
Pour naviguer dans ces méandres réglementaires et techniques, s'appuyer sur une agence immobilière professionnelle qui maîtrise ces enjeux est un atout majeur. Cela garantit que votre bien reste conforme, assurant la pérennité de vos revenus locatifs.
Sources & Références Réglementaires
Cet article respecte les textes de loi en vigueur au 1er janvier 2026 :
- • Arrêté du 8 octobre 2021 : Modifiant la méthode de calcul du DPE (nouveau coefficient électrique 1,9).
- • Loi Climat et Résilience (2021) : Calendrier des interdictions de location pour les passoires thermiques (G, F, E).
- • ADEME (Agence de l'Environnement et de la Maîtrise de l'Énergie) : Guide technique sur les nouvelles règles de calcul et l'affichage.
- • Legifrance.fr : Articles de loi relatifs à la validité des baux d'habitation selon l'étiquette énergie.
Foire Aux Questions (FAQ)
Oui, le DPE est obligatoire dès lors que le logement constitue l'habitation principale du locataire ou est loué plus de 120 jours/an. Airbnb affiche cette information sur les annonces.
Si votre DPE a été réalisé sous l'ancien coefficient, vous pouvez demander une réactualisation gratuite via le site de l'ADEME (Observatoire DPE-Audit).
Les logements classés G sont interdits à la location (depuis 2025 pour la mise en location, et 2028 pour le renouvellement). Les classe F seront interdits en 2028.
Uniquement si votre logement est chauffé à l'électricité (convecteurs, radiateurs inertie). Les logements gaz ou fioul ne sont pas concernés par ce changement de coefficient.
Oui, à partir de 2034, les biens classés F et G ne pourront plus être vendés sans travaux de rénovation énergétique. Les acheteurs sont déjà réticents à acquérir des passoires thermiques.
