Constituer un dossier de location solide est la première ligne de défense contre les impayés et les litiges locatifs. À Angers, ville dynamique où se côtoient étudiants, jeunes actifs, militaires et cadres de grandes entreprises, la diversité des profils exige une vigilance accrue dans la vérification des documents. En 2026, les obligations légales sont strictes, et le propriétaire doit naviguer entre exigence de sécurité et respect de la vie privée du candidat locataire.
Chez 2KEYS, nous maîtrisons parfaitement ce cadre légal pour vous protéger efficacement. Notre expertise locale à Angers nous permet de détecter les incohérences, de valider les documents auprès des employeurs locaux (Scalian, BNP Paribas, Dassault), et de sécuriser votre investissement dès la signature du bail. Découvrons ensemble quels documents sont légalement exigibles, et surtout, comment les analyser pour éviter les mauvaises surprises.
Sommaire
- 1. La pièce d'identité et le justificatif de domicile : La base du dossier
- 2. Justificatifs de revenus : Combien de fois le loyer ?
- 3. L'attestation employeur : Le sésame pour les salariés
- 4. Le garant : Indispensable pour les étudiants et jeunes actifs
- 5. Les pièces interdites : Ce qu'un propriétaire ne peut pas demander
La pièce d'identité et le justificatif de domicile : La base du dossier
Quels documents sont acceptés à Angers ?
La pièce d'identité est le premier document obligatoire du dossier de location. Sont acceptées : la carte nationale d'identité (CNI) en cours de validité, le passeport, ou le titre de séjour pour les ressortissants étrangers. Attention : une pièce d'identité périmée depuis moins de 5 ans reste valable en France, mais de nombreux propriétaires l'ignorent et la refusent à tort.
Le justificatif de domicile doit dater de moins de 3 mois. Sont acceptés : facture d'électricité, de gaz, d'eau, d'internet, quittance de loyer, ou attestation d'hébergement accompagnée de la pièce d'identité de l'hébergeant. À Angers, ville étudiante, de nombreux candidats vivent encore chez leurs parents : l'attestation d'hébergement est alors indispensable, accompagnée d'un justificatif de domicile au nom du parent hébergeant.
Les pièges à éviter dans la vérification des documents
Un document falsifié peut être difficile à détecter pour un œil non averti. Les techniques les plus courantes : photocopie retouchée numériquement, montage de plusieurs documents, ou utilisation d'un générateur de fausses factures en ligne. Chez 2KEYS, nous vérifions systématiquement la cohérence entre l'adresse mentionnée sur la pièce d'identité et celle du justificatif de domicile. En cas de doute, nous contactons directement le fournisseur d'énergie ou l'ancien propriétaire pour confirmer l'authenticité du document.
Nous ne demandons que les documents autorisés par le décret du 5 novembre 2015, et nous vérifions leur authenticité avec des outils professionnels. Votre dossier est sécurisé juridiquement.
Justificatifs de revenus : Combien de fois le loyer ?
Le ratio 3 : La règle d'or
La règle généralement appliquée par les bailleurs est simple : le revenu net mensuel du locataire doit être au minimum égal à 3 fois le montant du loyer charges comprises. Cette règle, bien que non inscrite dans la loi, est devenue une norme du marché pour limiter le risque d'impayés. Pour un loyer de 700 €, le locataire doit donc justifier de revenus nets de 2 100 € minimum.
Les documents acceptés sont : les 3 derniers bulletins de salaire, le dernier avis d'imposition (ou de non-imposition), et éventuellement le contrat de travail pour attester de la stabilité de l'emploi. À Angers, où de nombreux cadres travaillent dans le secteur tertiaire (ingénierie, conseil, services), il est fréquent que les revenus incluent des primes annuelles ou un 13ème mois. Ces compléments de salaire doivent être pris en compte dans le calcul du taux d'endettement.
Les cas particuliers : indépendants, retraités, étudiants
Pour les travailleurs indépendants, les justificatifs sont différents : les 2 derniers bilans comptables, ou à défaut, les 6 derniers relevés bancaires professionnels. Les retraités fournissent leur dernier relevé de pension. Les étudiants, qui ne disposent généralement pas de revenus suffisants, doivent impérativement présenter un garant solvable (voir section dédiée).
Attention aux revenus issus de prestations sociales (RSA, allocations chômage) : bien que légalement acceptés, ils peuvent être perçus comme précaires par le propriétaire. Dans ce cas, la présence d'un garant solide devient indispensable pour rassurer le bailleur.
L'attestation employeur : Le sésame pour les salariés
Comment vérifier la stabilité de l'emploi ?
L'attestation employeur est un document clé pour les salariés en CDI. Elle doit être récente (moins de 3 mois), rédigée sur papier à en-tête de l'entreprise, et mentionner : la date d'embauche, le type de contrat (CDI, CDD, intérim), le poste occupé, et le salaire brut mensuel. Ce document permet de confirmer que le candidat est bien employé et que ses bulletins de salaire sont authentiques.
À Angers, notre connaissance des grands employeurs locaux (CHU, Veolia, NTT Data, Lactalis, Safran, Airbus, groupe Dubreuil) nous permet de vérifier instantanément la cohérence de l'attestation. Nous détectons ainsi les fausses attestations, les entreprises fantômes, ou les coordonnées téléphoniques factices. Cette vigilance est un atout majeur de notre agence locale, impossible à reproduire pour une structure nationale qui ne connaît pas le tissu économique angevin.
Les signaux d'alerte à surveiller
Certains indices doivent éveiller votre vigilance : une attestation sans coordonnées de l'entreprise, un papier à en-tête de mauvaise qualité, des fautes d'orthographe, ou une signature illisible sans mention du nom du signataire. De même, si le candidat refuse que vous contactiez son employeur, c'est généralement mauvais signe. Chez 2KEYS, nous appelons systématiquement le service RH des grandes entreprises angevines pour confirmer l'authenticité de l'attestation.
1. Vérification documentaire (bulletins + avis d'imposition). 2. Appel à l'employeur pour confirmer l'attestation. 3. Consultation du fichier national des incidents de paiement. Résultat : zéro impayé pour nos clients propriétaires.
Le garant : Indispensable pour les étudiants et jeunes actifs
Le cautionnement solidaire versus la caution bancaire
À Angers, ville universitaire accueillant près de 40 000 étudiants (Université d'Angers, UCO, ESSCA, ESEO, Arts et Métiers), le garant est un élément incontournable du dossier de location. Le garant s'engage à payer le loyer et les charges en cas de défaillance du locataire. On distingue deux types de caution : la caution simple (le bailleur doit d'abord poursuivre le locataire) et la caution solidaire (le bailleur peut se retourner directement contre le garant).
La caution solidaire est de loin la plus protectrice pour le propriétaire. Elle est systématiquement exigée pour les étudiants et les jeunes actifs en CDD. Le garant doit lui-même fournir un dossier complet : pièce d'identité, justificatif de domicile, 3 derniers bulletins de salaire, et dernier avis d'imposition. Ses revenus doivent être au minimum 3 fois supérieurs au loyer, voire 4 fois s'il est déjà propriétaire ou a d'autres engagements financiers.
La garantie Visale : Une alternative sécurisée
Pour les jeunes actifs de moins de 30 ans et les étudiants, le dispositif Visale (anciennement Clé) est une garantie publique gratuite proposée par Action Logement. Elle couvre les impayés de loyer et les dégradations locatives pendant toute la durée du bail. Cette garantie est particulièrement intéressante pour les propriétaires, car elle est plus fiable qu'un garant personne physique qui peut lui-même rencontrer des difficultés financières.
Chez 2KEYS, nous accompagnons les candidats éligibles dans la constitution de leur dossier Visale, ce qui facilite l'accès au logement pour les jeunes tout en sécurisant le propriétaire. Un dossier bien monté, avec un locataire solvable ou un garant solide, est d'ailleurs le meilleur présage pour un état des lieux de sortie sans litige : un locataire sérieux dès le départ respecte généralement le bien tout au long du bail.
Les pièces interdites : Ce qu'un propriétaire ne peut pas demander
Respect de la vie privée et anti-discrimination
Le décret du 5 novembre 2015 a établi une liste limitative des documents que le propriétaire peut exiger. En dehors de cette liste, toute demande est illégale et peut être sanctionnée. Les documents interdits les plus courants sont : la photographie d'identité (seule celle présente sur la pièce d'identité est autorisée), le dossier médical, l'attestation de grossesse, le relevé de compte bancaire (sauf pour les travailleurs indépendants), et tout document relatif à l'orientation sexuelle ou aux opinions politiques.
De même, un propriétaire ne peut pas refuser un candidat au motif de son origine, de son nom, de son apparence physique, ou de sa situation familiale (célibataire, famille nombreuse, parent isolé). Ces critères constituent des discriminations punies par la loi, avec des sanctions pénales pouvant aller jusqu'à 3 ans d'emprisonnement et 45 000 € d'amende.
Les questions interdites lors de la visite
Pendant la visite du logement, certaines questions sont illégales. Un propriétaire ne peut pas demander au candidat : s'il a des enfants ou s'il prévoit d'en avoir, quelle est sa religion, s'il est en couple, s'il a des problèmes de santé, ou s'il perçoit des aides sociales. En revanche, il peut légitimement s'enquérir de la composition du foyer (nombre de personnes qui occuperont le logement), de la situation professionnelle, et du motif de la recherche d'un logement.
Chez 2KEYS, notre service de gestion locative respecte scrupuleusement ces règles légales. Nous formons régulièrement nos équipes aux évolutions de la législation pour garantir que chaque dossier est traité avec équité, dans le respect de la vie privée des candidats. Cette rigueur nous protège, vous protège, et préserve la confiance nécessaire à une relation locative durable.
Constituer un dossier de location conforme est un exercice délicat qui exige de concilier sécurité du propriétaire et respect des droits du locataire. À Angers, où la diversité des profils (étudiants, jeunes actifs, militaires, cadres) complexifie la sélection, l'expertise d'un professionnel est un atout précieux. En vérifiant minutieusement chaque document, en détectant les incohérences, et en respectant le cadre légal, vous posez les fondations d'un bail serein.
Un dossier solide est la première étape d'une relation locative réussie. Pour une gestion locative sans tracas, faites confiance à des experts qui connaissent le marché angevin. Découvrez notre service de gestion locative à Angers et bénéficiez d'un accompagnement personnalisé, de la sélection des candidats à la restitution du dépôt de garantie.
Sources & Références Juridiques
Cet article s'appuie sur les textes légaux en vigueur :
- • Code de la Construction et de l'Habitation, Article 22-2 : Liste des pièces justificatives pouvant être demandées au locataire.
- • Décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 : Fixant la liste limitative des documents et informations que le bailleur peut demander au candidat à la location.
- • Loi du 27 mai 2008 (article 225-2 du Code pénal) : Sanctions pénales en cas de discrimination dans l'accès au logement.
- • Loi ALUR (2014) : Encadrement des pratiques de sélection des locataires et protection renforcée contre les discriminations.
Foire Aux Questions (FAQ)
Non, pour les ressortissants hors Union Européenne, la carte de séjour en cours de validité est obligatoire pour louer un logement en France. Les ressortissants de l'UE peuvent présenter uniquement leur passeport ou carte d'identité nationale. En cas de carte de séjour arrivant à échéance pendant le bail, le propriétaire peut exiger un justificatif de renouvellement en cours.
Oui, le garant doit signer l'acte de caution, qui est un document distinct du bail lui-même. Cet acte doit comporter une mention manuscrite (article 22-1 de la loi de 1989) par laquelle le garant s'engage expressément à payer le loyer en cas de défaillance du locataire. Sans cette mention manuscrite, l'acte de caution peut être déclaré nul par le tribunal.
Non, c'est interdit. Le propriétaire doit choisir entre : un garant personne physique, une caution bancaire, ou une garantie Visale. Il ne peut pas cumuler plusieurs garanties pour un même bail (article 22-1 de la loi de 1989). Cette règle vise à éviter un déséquilibre excessif au détriment du locataire.
Le propriétaire ne peut conserver les documents des candidats refusés que pendant 2 mois maximum, puis doit les détruire. Pour le locataire retenu, les documents peuvent être conservés pendant toute la durée du bail, puis pendant 5 ans après la fin du bail (délai de prescription des actions en paiement de loyers impayés). Cette conservation doit respecter le RGPD.
L'avis d'imposition (ou de non-imposition) figure dans la liste des documents autorisés par le décret de 2015. Si le candidat refuse de le fournir, le propriétaire peut légitimement considérer son dossier comme incomplet et le refuser. Toutefois, il est recommandé de demander d'abord une explication : certains candidats craignent pour leur vie privée et peuvent accepter de transmettre une version caviardée (avec uniquement les revenus visibles).
